Lorsque vous vendez un bien immobilier et que le prix de vente est supérieur à celui de l’achat, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value est considérée par le fisc comme un bénéfice et peut vous être imposée. Mais comment est-elle vraiment taxée ?

Plus-value brute, plus-value nette, qu’est-ce qui est taxée ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de cession est le prix de vente auquel s’ajoutent les charges supportées par l’acquéreur et minorées des frais de cession.  Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat majoré des charges et frais d’acquisition ainsi que les travaux induits pour la remise en état du bien.

La plus-value nette, elle, correspond à la plus-value brute à laquelle est soustraite la part de plus-value faisant l’objet d’abattement. Seule la plus-value nette sera taxée. L’abattement est fonction du nombre d’années de détention du bien.

Abattement sur les plus-values, comment ça marche ?

L’abattement est une réduction de l’assiette imposable qui permet de réduire la taxe à payer. Cet abattement dépend essentiellement de la durée de détention du bien. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement va de 6% pour un bien détenu depuis 6 ans à 100% pour un bien détenu depuis 22 ans. Le propriétaire qui revend son bien au bout de 22 ans est ainsi entièrement exonéré d’imposition sur les plus-values réalisées. Auparavant, cette exonération n’était effective qu’à partir de la 30ème année de détention.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement va de 1,65% pour les 6 années de détention et de 28% au bout de la 22ème année. L’exonération totale n’est atteinte en matière de prélèvements sociaux qu’à partir de la 30ème année de détention.

Les cas particuliers ouvrant droit à un abattement supplémentaire

Un abattement supplémentaire de 25% peut être reconnu au vendeur d’immeuble bâti lorsque le bien est situé dans une commune appliquant une taxe sur les logements vacants. Cet abattement est également acquis si le nouvel acquéreur s’engage à démolir le bien en vue de la construction d’un nouvel immeuble dans le délai de 4 ans. Cet abattement exceptionnel concerne exclusivement les biens bâtis, les terrains à bâtir ne bénéficient pas de cet abattement.

Les cas restrictifs d’exonération

Certains propriétaires vendant leurs biens peuvent être exonérés de la taxe sur les plus-values :

–              le bien est cédé à un prix inférieur à 15000€,

–              le bien cédé constituait la résidence principale du vendeur,

–              le cédant est retraité ou titulaire d’une carte d’invalidité,

–              le vendeur réside dans un établissement social,

–              le vendeur est un non-résident,

–              la vente résulte d’une expropriation.

Les résidences secondaires peuvent également être exonérées de la taxe sur les plus-values lorsque :

–              Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis plus de 4 ans avant la vente,

–              Le fruit de la vente est utilisé pour construire une nouvelle résidence principale dans les 4 ans qui suivent la vente.

Après calcul de l’abattement, les plus-values seront taxées à double titre, au titre de l’impôt sur le revenu pour un taux de 19% et au titre de prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit un total de 36,2%.

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